L’information au cœur de la performance énergétique des immeubles

Basse consommation, énergie positive, labels et autres certifications HQE, l’immeuble vert a la côte. Mais quid du coût financier de l’amélioration de la performance énergétique du parc immobilier existant ? Le  législateur a créé le diagnostic de performance

Depuis le Grenelle de l’Environnement et les lois dites « Grenelle I » et « Grenelle II », un certain nombre de constructeurs/promoteurs se sont lancés dans la course à l’immeuble « vert ». Le quartier de La Défense est un exemple parlant qui a vu fleurir plusieurs projets de construction d’immeubles de grandes hauteurs aux caractéristiques techniques marquées du sceau du « développent durable » : immeuble basse consommation, à énergie positive, labels et certifications environnementales HQE censés rassurés occupants et investisseurs sur la très haute performance énergétique des bâtiments.

Au-delà des effets d’annonce portant principalement sur les nouveaux programmes, la grande difficulté pour les acteurs de l’immobilier réside dans le coût financier de l’amélioration de la performance énergétique du parc immobilier existant. Et en la matière, peu sont enclins a réaliser une dépense dont le retour sur investissement est aujourd’hui évalué à 25 ans pour un utilisateur-propriétaire et 40 ans pour un investisseur.

De leur côté, les occupants-locataires sont depuis longtemps sensibles aux charges d’exploitation et ne souhaitent pas supporter seuls le poids de ces investissements.

Le législateur a été sensible à cette question et s’est attaché, pour le moment, à développer un arsenal juridique réduit, permettant à la fois (i) d’améliorer l’information des candidats acquéreurs ou locataires sur les performances énergétiques de l’immeuble d’une part et (ii) d’inciter occupants et propriétaires à collaborer pour améliorer ou, à tout le moins, maintenir les performances énergétiques du bâtiment d’autre part.

Le diagnostic de performance énergétique

C’est dans ce contexte que le législateur a créé le diagnostic de performance énergétique (Article L 134-1 du Code de la Construction et de l’Habitation). Ce document, désormais nécessaire au moment de l’acquisition comme de la location (qu’il s’agisse de baux d’habitation ou commerciaux, à l’exception des baux ruraux), est une sorte « d’étiquette énergétique » du bâtiment, permettant d’évaluer la consommation énergétique d’un bâtiment mais aussi les émissions de gaz à effet de serre qu’il dégage.

L’immeuble est ainsi noté de A à I, I étant la marque d’un bâtiment énergivore ou à forte émission de gaz à effet de serre.

Il n’a pas été prévu de sanction spécifique par la loi. En conséquence, ni le locataire, ni l’acquéreur ne pourront se prévaloir à l’encontre du propriétaire bailleur ou vendeur des informations contenues dans ce document.

En revanche, le défaut de communication d’un tel document pourra bien sur faire l’objet d’une sanction mais uniquement sur le fondement du droit commun notamment par le biais du dol, du défaut d’information ou encore par la mise en œuvre de la garantie des vices cachés.

L’annexe verte ou environnementale

Comme une suite logique, une fois l’immeuble vendu ou loué, le législateur a souhaité que les propriétaires bailleurs et les utilisateurs restent concernés par la performance de l’immeuble en créant l’annexe « verte » ou environnementale (article L 125-9 du Code de l’Environnement).

L’obligation de prévoir une annexe verte concerne l’ensemble des baux portant sur des locaux de bureaux et de commerce d’une surface supérieur à 2.000 m² conclus ou renouvelés à compter du 1er janvier 2012 et à compter du 1er juillet 2013 pour les baux en cours (à noter qu’ici encore, le législateur n’a pas prévu de sanction en cas d’absence d’annexe verte).

La loi n’est pas très précise sur son contenu. Elle indique seulement que le preneur et le bailleur se communiqueront « mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués » et que l’annexe pourra prévoir les obligations qui s’imposent au preneur pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés.

Enfin, elle précise que « le preneur permet au bailleur l’accès aux locaux loués pour la réalisation des travaux d’amélioration de la performance énergétique. »

L’annexe verte constitue donc principalement un accord contractuel tendant à déterminer les obligations de chacune des parties pour participer au maintien ou à l’amélioration des performances énergétiques de l’immeuble loué pendant la durée du bail et de ses éventuels renouvellements.

Elle pourra notamment contenir des clauses de rencontre pour échanger sur les politiques respectives de développement durable, de clauses de partage de données sur les consommations d’énergie, des clauses de meilleurs efforts pour réduire les consommations d’énergie mais aussi des démarches et actions nécessaires à l’obtention d’un label de qualité environnementale.

Le futur décret censé décrire le contenu de cette annexe permettra sans doute d’y voir plus clair.